Monday, November 16, 2015

工薪多伦多买房及很多实用工具


original from http://sharkcruise.blogspot.ca/2011/07/blog-post.html
1. 选区
买房先选区.区选好了就盯着这块等房源就行了.

不过我家花在选区的时间太多了原来住的区不想买房房旧,房贵,学校不好,附近有廉租屋等), 结果我们从西边的400高速到东边的404高速从南边401一直到北边teston road, eglin mills,很多区都去考察了一下,甚至还去了很东边的port union多次.

因为对其他区不熟悉除了看经纪给的资料,譬如人口结构,收入之外还用了一些笨方法,play ground蹲点看看都是什么人在里面玩去附近大的mall看人来人往, 在小学放学时间到学校门口看放学的孩子在最拥挤的下班时间开车计算上下班时间…… 现在回想苦啊下班就去各个地方蹲点了

工薪穷人买个房好象太谨慎了些, 现在回头想想也不知值不值得这么干。我们主要是看40多万的房子,其实就算同一个区每一块也有不同所以才要用蹲点这种笨办法了只能笼统说说我看的几个区的印象.

Steel以南属多伦多,以北属约克郡,包括vaughan, markham,Richmond hill 


Vaughan: 考察最多的地方,因为房子新(几年新或十多年),房价相对更便宜。意大利人为主的社区,也有不少印度斯里兰卡人,社区给人感觉非常舒服,几乎家家户户的园艺都打理的很好房子维护得也比较好。不过有些街道比较拥挤,门前停了不少车,可能一大家人住一起,这个要具体看了。缺点,有个关闭的垃圾填埋场,有个很大的go train调度站,学校排名普遍不怎么样。中国人不太多(现在也渐渐多了起来)


Scharbough:生活非常便利,房价较合理,要注意避开廉租屋还有房龄大地也大,出租率相对较高.

North York: 对我而言,太贵不在考虑范围.

Richmond hill: 
Young的西边主要是西人, 40多万能买到较新的townhousesemi,.也可选择旧的独立屋,虽然房龄偏大,有些房维护不错,就是学校排名不咋地.
Young的东面中国人比较多了.也有一些西人,结构比较混合.但有几组廉租屋,要注意避开

Thornhill: 其实不是一个镇东面属于vaughan,西面属于markham. 环境好交通也方便,学校不错人口结构也挺合理房龄偏大,要注意避开运货火车实地考察,飞机航线也不少.

Markham:对我们上班来说太东了点,没怎么看.

最后我们选了richmond hill,房子比较新位置不会太东或太西东面有404高速,西面有go traindowntown, 小学中学都不错购物也还方便,人口结构比较混合,中国人占到了一定的比例缺点是太北了没有车的话出入不便不过有时太方便的地方治安又没那么好只能是找个平衡点了.

2.找房源
选好区后就开始找房源了,介绍几个我常用的网址:
1. http://www.mls.ca
   这个用一用就会了,沿着地图,把房价,房型定好就可以开始找房源了。看看每个房间的尺寸是否合适,有没有太小的房间等。如果是经纪发的房源,注意一下 DOM(date on market)的日子, 一般两周后房子还没卖出去,房主就会开始着急了,是不是自己的房子有什么问题呢。我家买的房子DOM是30多天,在这么热的形势下,这就是很久了,不用加 价抢offer,还可以好好杀杀价。

2. http://www.homefinder.ca
   把mls号输入搜索,就可以看到更多房子的信息了,譬如地税,房龄,什么时候到期(知道屋主急不急着卖房),价格有没有变动过,变动过的现价和 original price是不一样的。有的还有比MLS上更多的图片。最下面有View complete demographic and statistical information链接可以看到更详细的社区资料。

3. http://www.realmarketwatch.ca/
   这也是一个我买房是每天必看的网站,可以查最近的成交记录(超级好用啊,不用经纪也可以比较清楚地了解这个区的成交价),最新的房源(普通用户MLS上还没出现这里已经先放上去了),市场走势图表等,这样跟踪一段时间,对自己买的区的房子就比较有概念了。 


3.查学区
我承认我看房子一定要看学区的,虽然大家说这个排名很片面,但确实还是能反映一些社区的情况,譬如看廉租屋附近的学校,大部分是很差的,学风可想而知。我要求不高,小学500名以内就行,高中别太差。
1. 查学校排名网站:http://www.fraserinstitute.org/report-cards/school-performance/ontario.aspx
    我习惯点 ‘school by location'--> 'using google map',主要搜过下面几个区:
    toronto
    maple
    woodbridge
    richmond hill
    markham
    thornhill
    thornhill woods
   输入后,绿气球红气球一目了然

2. 多伦多的学区界限
    http://www.tdsb.on.ca/about_us/street_guide/street.asp

3. 约克郡的学区界限(这里是小学边界链接,点菜单可以看到高中的边界)
   http://www.yrdsb.edu.on.ca/page.cfm?id=S00000005&t=1

4. 有些菲沙上没有排名的,可以看这里查学校的成绩
   http://www.edu.gov.on.ca/eng/sift/schoolProfile.asp?SCH_NUMBER=173363&x=18&y=12

   看成绩最好看五年的,某年的成绩可能变动很大,譬如varghan有所小学,去年还排在最前面几所,今年去到900多了,如果奔着学区去那买房估计吐血了。

4.看到满意的房子,开始在网上看看房子周边了。

1. 在google map上查看自己关心房子的朝向,附近有没有铁路,有无背靠大马路,近高速,是否太近医院,墓地等
   再这说说朝向,国内喜欢座北朝南,采光通风好。这儿要分情况了。
   如果是独立屋,四周的墙都是自己的,不用担心采光问题,南北朝向是比较好的,这儿的房子一般车库在前面,这样我反而喜欢座南朝北的房子,因为院子和家里 的主要活动区(厅,厨房)都在后面,后面是南面,每天见到太阳,心情也更舒畅。不过车库朝南有个好处是冬天扫雪容易些(听说哈)。
   如果是semi或town house,我就不喜欢南北向了,因为只有南北采光的话,不如东西向采光好。而且如果院子在北边又比较浅的话,院子终年 不见阳光,种花草也不易,主要活动区也常年不见阳光。 东西向我偏向座东朝西,早上太阳晒进主要活动区,下午太阳移到车库那边了,西晒的房间一般晚上没太阳时才进去。下午院子里BBQ或活动啥的也不会晒的太厉 害。我家买的是semi,所以我选的是座东朝西的房子。

2. 治安
   这个网址是闲云推荐的,查查13个治安重灾区http://www.unitedwaytoronto.com/whatWeDo/neighbourhoodsMap.php

3. 廉租屋
   廉租屋还是能避开则避开,治安不好,学校排名也差,估计学风也够呛
 
   这是 york region的廉租屋信息:
   http://www.york.ca/Departments/Community+Services+and+Housing/Housing+Services/where_available.htm
 
   多伦多的我没找到,不过在google map上譬如多伦多的地界输入coop,会看到很多红点点是coop house的地址

5  看房子.

纸上考察地差不多了,可以去看房了.

如果是较新的房子要考虑的不多看看采光房间结构装修是否满意等还要观察屋顶是否漏过水洗手间是否渗过水窗户有无漏水屋外的排水是否排得够远房子边上有没有树可能会影响房基等如果是十来年的房子,要看看屋顶,可能要换屋顶了还有房子是否潮湿这个最好去地下室和cooler room,一般cooler room 的顶不会盖起来可以看看顶有没有长霉还有一下地下室是有没有感觉阴暗潮湿等.

如果是旧房子,要看的东西就更多了.
1.  窗户有没有换换窗户可是一笔大开销换了的窗户保暖是否好因为窗户也有种类之分,譬如保暖好的窗两层之间是封闭充了气在里面的.
2. 屋顶几年了,维护得好不好,算算下次换大概是什么时候.
3. 取暖系统是用油还是用气用油的改造过没有如果改造过,油罐是否已经移走.
4. 是否80年以前的房子,如果是墙里面是否用石棉保暖(因为石棉不能用是7 8年或80年才制定的政策)
5. 电线改装过没有老房子以前是用铝线的,但现在一般都是铜线,如果是全部改装过还好但很多是改装一部分就要弄清楚铝线和铜线的接口是否安全了
6. 电是多少安培的电板换过没有
7. 可能还得换或翻新一批东西如地板柜子等这些都得算入购房成本中,而且是现金不是贷款哈.
8. 炉子换了没有
9. 装了中央空调没有

暂时想到这些假如漏了再补充了.

对了看房子我们看地下室是看得比较多的
如果顶没有封起来,可以看看房子用料是木头的还是压缩板的水管是铜管还是塑料管的建筑商做工好不好等.


单独留一栏说说看房的好方法和邻居聊天.

经纪会提供很多信息,但有时邻居会更清楚这个房子是否有什么故事我们每次看到比较满意的房子除了在小区周围转圈看环境外,一定尽量和邻居聊聊天,还真的有收获.

譬如有个房子已经下offer和邻居聊天知道N年前这房子起过火要求卖家提供保险公司当时修房子的依据但卖家提供不了,想到以后可能买保险卖房子都是个大问题决定放弃了.

还有一个房子维护得很好,我们很满意但经纪查不到房龄估计是20多年的后来和邻居聊天知道他住在这38年了. 78年前的房子,要担心石棉问题了加上学校排名不咋地,放弃了


还有现在买的房子看的时候有点发毛这么热的区房子状况也不错为什么30多天还没卖掉呢后来和邻居聊天知道屋主是什么人,住的什么人爱不爱护房子等,也确定这个房子没什么故事发生,一切正常决定下offer. 


买房了


写到下offer不知道写什么了因为没花什么心思在上面研究一下经纪发的历史成交记录比较一下 各个房子的优缺点,如这个太靠马路那个装修更好,这个地下室有装修那个有walk out basement等等根据这些定下自己的最高心理价位其他就交给经纪了说到经纪,我是非常相信自己的经纪的,不管是人品还是能力实际上刚开始我找了好几个经纪有的觉得没经验,有的觉得就是想让你快点成交跟了一两次觉得不好就立刻停止因为觉得经纪还是比较重要的虽然自己也做了不少功课但毕竟第一次买房,有时拿不定主意有时头脑又发热,就很容易受经纪的影响,很多时候自己拿不定主意,经纪再推一推就稀里糊涂地买了房了特别是在抢offer的情况下,更容易头脑发热所以买房子我们首先是找一个信得过的经纪

说到下offer, 因为我买的这个不用抢就慢慢讲价还价了但现在是卖方市场很多是房子一出来就N个人盯着了我们也经历过抢offer, 事先请了验房师先验房然后下offer时把贷款,验房条件都去掉,下的是无条件offer. 不过因为出价太低,还是没抢到有时买房子还真得看缘分.

再说验房我的经纪建议我们自己找验房师因为验房师会偏向经纪为了让房子快些成交而不说一些房子的毛病这个确实有道理,因为验房师很多时候要靠经纪推荐的.不过因为我们比较相信我们的经纪所以还是用的他推荐的验房师觉得很不错特别是和我们原来抢offer时用的那位验房师比较.原来那位我自己找的在大路上看看屋顶到处走一圈不到两小时全部搞掂当场出报告,收钱走人后来请的这位一来先爬着梯子上了屋顶每个地方都认真检查,检查完后 给每个设备贴上标签方便我们以后查询又时不时告诉我家领导一些要注意的地方,要维修的地方报告是第二天才发给我们的拍了相片哪里有问题圈了起来,给了详尽的解释.

律师我没啥好建议不知道哪个好,说国语的来来回回就这么几个,一搜索都有说好的说不好的.象有人说的没事的话各个律师都差不多,有事的话…….. 各个律师也差不多因为我家买的房比较新来龙去脉也打听地比较清楚所以我们就找了个接电话态度最好的,反正这些其实都是助手忙活.

贷款也不知说什么, 当时比较过,觉得还是选浮动利率可能好些, 然后挑了五大银行去问,最后挑了一家让他们查信用其它小的贷款机构虽然给的利率稍微好些但我家英语不灵光,不知道合同里会有啥猫腻就算了还有注意不要让太多银行查你的信用因为短期内查信用太频繁会减低信用分

签合同后一般有两次看房一次主要看看验房出问题的修好没有一次一般在收屋前看看有没有什么新的损伤,顺便量量尺寸想想家具摆放对了验房后多多少少房子总会有些毛病这时经纪会拿着这些毛病再帮你压压价我家的价格压不下来,不过卖家同意全部修好那也不错.

还有除了首付款, 还得交一笔费用,譬如律师费等费用, 大概几千块吧,要预留出来,把要交钱的几个项目贴出来

Ontario Land Transfer Tax (OLTT)
OLTT Refund
Toronto Land Transfer Tax (TLTT)
HST
Lawyer Fee
Moving Costs

好了漫长的买房过程终于结束.

又想到一点,签合同时记得要经纪把survey写进合同里,这个要自己办的话又得另交钱。

工薪阶层, 买房前自然要考虑买房后的开支. 这是我列的大概每月必须开支的项目, 实际金额多少有些还不清楚,只能说自己买房前大概估计下, 做到心里有数.

项目      
房子月供            
地税      
房保险 
水电气 
车保险费
汽油    
公车: 如果家里只有一部车的话          
人寿险:为了房屋贷款提前买的银行会建议你买的,但在银行买受保人是银行所以自己买好些,受保人是自己家人.伙食费      
房子维护            
其它      
托儿费 

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